中央定调五年楼市新走向! 双轨制落地, 公积金使用范围再扩大?

发布日期：2026-07-26 17:13    点击次数：179

7月13日，国务院正式印发扩大消费相关规划。这份看似聚焦消费领域的文件，实则对未来五年房地产市场给出了清晰定调，明确了楼市发展的核心路径。

今天我们就来聊聊这份规划到底给楼市划定了怎样的方向。

双轨制持续落地，保障与商品各归其位规划明确提出优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，也就是保障房托底低收入及刚需群体，商品房市场回归商品属性。

这一思路并非首次提出，但此次被写入国家级五年规划，意味着双轨制将长期落地，彻底告别过去炒房、加杠杆的老路。

保障与商品市场各走各的路，刚需群体有保障房兜底，想要改善居住条件的群体则通过商品房市场满足需求，市场运行逻辑将更趋清晰。

新房转向品质竞争，存量市场成新增长点随着住房需求从“有没有”转向“好不好”，规划明确提出推进房屋品质提升，打造安全、舒适、绿色、智慧的住宅。

未来核心地段的新房将更趋高端，开发商不再比拼开发规模，而是比拼产品力与服务水平。同时，新房开发规模将逐步收缩，市场从增量时代转向存量时代，二手房流通性将成为竞争关键。

规划同时明确稳步推进城中村改造、危旧房和老旧小区改造，支持居民自主更新、适老化与智能化升级。大拆大建的时代已经过去，老旧小区提质翻新将成为楼市新的增长点。

政策柔性松绑，公积金改革持续落地规划专门提出清理优化不合理限制性措施，支持各地因城施策调整房地产政策，更好满足刚需和改善需求。

这意味着楼市松绑还将继续加码，一线城市限购也有逐步优化的空间。我此前曾在今年四月中旬预测，一线城市限购优化将逐步落地，后续深圳率先调整限购政策，而北京上海的调整则会稍晚，目前来看这一判断已得到验证。

不会再搞全国性的大水漫灌，而是由各地根据自身情况调整政策力度，热度高的城市逐步调整，库存压力大的城市则可加大松绑力度。

规划还明确深化公积金制度改革，扩大使用范围。未来公积金不仅可用于买房还贷，还能覆盖装修、旧房改造、租房甚至法拍房按揭，利好效应将持续释放。

规划还将房地产市场平稳运行与居民财产性收入直接挂钩。居民家庭资产大头多集中在房产，房价持续大跌会引发资产缩水、消费下滑等风险，因此稳房价是政策底线。

不过政策底不等于市场立刻反转，最终行情还要看政策落地效果、库存变化和居民收入恢复情况。我们可以对政策有信心，但也需对市场回暖保持耐心。

未来五年楼市方向清晰：双轨制定型，新房走品质路线，存量房成为成交主力，政策柔性松绑但不会全面刺激，稳房价、保房产价值是核心目标。

对楼市可以保持适度乐观，但切勿盲目盲从，当前楼市分化压力依然较大，市场回稳仍需时间。